解決事例

公益法人間で不動産の売買を想定しているが、移転時価の設定及び移転後の賃料設定について包括的に支援して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

対象不動産は大規模地、かつ、区分所有建物の一部のみが対象となっており、公益法人内部でも特殊な不動産に該当することとなり移転時価設定等に疑義が生じる可能性があるとのことで弊事務所に相談したという背景があった。この点を踏まえて、移転時価設定にかかる評価を行ったほか、移転後は売買当事者間で賃貸を締結する予定とのことであったため、「定期借家」「普通借家」等複数のパターンを区分してシミュレーションしたほか、各種契約書の作成等も含めて包括的に支援した。

相続税申告を行うに際して、不動産評価が必要となるが、包括的にレビューして欲しい（必要に応じて鑑定評価の活用を検討して欲しい）として弊事務所に相談があった事案。

対象不動産は全3ポイント存するが、それらについて包括的に事前調査を実施した。この点、1ポイントは財産評価基本通達に拠り難い「特別の事情」が存すると判断し、また、残り2ポイントについては、特別の事情は存しないものの、税理士試算の段階における「セットバック調査漏れ」「擁壁設置費用の積算誤り」等があったため、結果として、鑑定評価による圧縮も含めて、約200万円程度の相続税の圧縮に繋がった。

不動産のほか債務が存する状態で相続が発生したが、不動産所有者と債務者が異なることとなったため、相続人に対して負担が掛からない状態で債務一本化及び不動産移転を包括的に支援して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

既存の根抵当権を活用する形式及び根抵当権を活用しない場合に区分して整理した。前者については、プランＡ及びプランＢの２シナリオを想定した。先ず、プランＡとして、現状の根抵当権付の状態で不動産を売買することを想定し、売買代金については根抵当権の増額で対応することを想定した（必要登記：所有権移転、債務者変更、債務引受、債権範囲変更、極度額増額）。プランＢとして、現状の根抵当権付きの状態で不動産を贈与することを想定した（必要登記：所有権移転、債務者変更、債務引受、債権範囲変更）。その他、既存の根抵当権を活用しないプランＣとして、既存の根抵当権を抹消し、不動産買取資金分について新たに融資を受けるシナリオを想定した（必要登記：既存根抵当権抹消、所有権移転、新規根抵当権設定）。なお、何れも不動産については「親族間売買」「親族間贈与（負担付贈与）」が前提となるため、移転時価設定については鑑定評価の活用を想定した。

法人で所有している収益物件について、立退若しくは賃料増額請求を行いたいとして弊事務所に相談があった事案。

対象不動産は福岡に存する「営業中の店舗」であったことも踏まえ、プランＡとして正当事由を補完する意味での「立退料の算定」、プランＢとして「家賃の評価」を各シミュレーションした。結果として、立退料は多額になることが判明し、本件においては家賃の評価を行うこととなった。但し、家賃設定等の経緯等を踏まえると、建設協力金等の存在より当初家賃が低廉に設定されていた可能性のほか、原始契約締結時より土地及び建物の元本価格は大幅に下落していること、公租公課の負担も軽減されていること等を総合的に勘案、評価上の増額幅は僅少に留まった。結果として、賃料増額請求は実施しなかったが、賃借人が全国的規模のチェーン店であったことから、多店舗展開等が継続し、その際における賃貸借の仲介等がクライアントに依頼される流れとなり、結果として、賃料増額請求をしないことで多額の経済的利益が得る結果となった。無論、クライアントの意思決定は、前段における適切な不動産価値把握を基礎としており、不動産鑑定士が法人の不動産戦略意思決定に関与する必要性を痛感した事案となった（案件終了後、当該法人とは顧問契約を締結した）。

法人で所有している不動産について、法人関係者の個人への売却を前提としており、売却後は法人の解散・清算も検討しているとして弊事務所に相談があった事案。

対象土地が２筆存するところ、一見すると一体として店舗に貸し付けている状態であった。この点、契約書を確認したところ、一方は「事業用定期借地権」が付着しており、他方は「民法上の土地賃貸借」が付着していることが判明した。その他、建築確認関係の資料についても、事業用定期借地権が付着している範囲で建物建築がなされていた。従って、本件については、「事業用定期借地権付土地」と「民法上の土地地貸借が付着している土地」に区分して評価を行った。また、売却相手である個人が隣接地も所有していたことから、併合による増分価値等をも踏まえた「限定価格」としての売却可能性も検討した。なお、不動産売却後は法人は均等割のみを負担することになるが、本件スキーム実現に要する費用（鑑定評価、所有権移転登記、解散・清算登記等）についての回収期間等を踏まえて意思決定を行った。

将来における相続税の負担軽減のほか、娘の判断能力等に不安があるため、それら対応を包括的に支援して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

依頼内容等を踏まえ、不動産鑑定士及び司法書士のみならず、弁護士及び税理士も加えたチームを組成して対応した。２次相続まで含めた推定相続税の試算を行った結果、不動産の法人化に関するメリットが認めれられたものの、将来法人を運営していくこととなる娘の判断能力等に不安があるとのことであったため、法人化は見送った。結果として、「孫」を中心として、相続対策等を行うことを整理し、孫を養子にすることのほか、公正証書遺言を作成し、孫に流動性が高い財産を帰属させることを前提とした支援を行った。なお、後日、所有する不動産について、購入希望者が現れたため、金額の妥当性のほか各種交渉、売却条件の設定等を包括的に支援し（直接的な交渉は弁護士が実施）、また、譲渡所得税の圧縮（取得費不明の場合の取得費推定等）等もチームで検討する等クライアントにとって経済的利益の高い不動産売却を実現した。

不動産の購入（区分所有となっているビルの１フロアー）を検討しているが、投資メリット等を整理して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

手取額等のシミュレーションを重視し、税理士とチームを組成して対応した。将来の賃料増減額の可能性等も想定した賃料収支等の投資計画を立案し、税理士が当該投資計画を前提とした各種税金等を踏まえたフリー・キャッシュフローのシミュレーションを行った。また、個人所有の場合のほか、新設法人を設立して法人所有した場合の２シナリオを検討した。結果として、それらシミュレーションを踏まえて、クライアントは個人での不動産購入を行った。

組織再編の前段として不動産の整理が必要となり、関連法人間の売却を包括的に支援して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

自社ビル（一部第三者に賃貸している）の鑑定評価を行ったほか、売買契約書の作成、既存根抵当権の抹消登記、所有権移転登記、新規の根抵当権設定登記等を包括的に支援した。

法人の解散・清算を想定しているが、貸付金が多額に存するためにそれら処理を包括的に対応して欲しいとして、弁護士を経由して弊事務所に相談があった事案。

依頼内容等を踏まえ、弁護士、不動産鑑定士及び司法書士のみならず、税理士も加えたチームを組成して対応した。検討の結果、貸付金の処理について、①債権放棄、②ＤＥＳ（デット・エクイティ・スワップ）、③代物弁済、④金銭債権贈与等のプランを策定した。特に、③代物弁済については、法人所有の不動産を貸付者である個人に移転させることを前提としたプランであるが、その場合には鑑定評価を用いることで、他の公的評価額等を用いた代物弁済と比較して、総合的に貸付額を圧縮できる可能性が存する。なお、結果として、債権放棄によって生じる債務免除益に繰越欠損金を充てることで処理を行った。

第三者と共有になっている不動産が存するが、詳細の相続も踏まえて共有状態を解消したいとして弁護士を経由して弊事務所に相談があった事案。

対象不動産は収益物件であったが、第三者が所有する持分について、固定資産税評価額等をベースとして買い取る場合のほか、収益還元法を中心として決定した鑑定評価額を用いた買取を行うことを想定したシミュレーションを実施した。また、第三者には相続人がいないとのことであっため、現時点で買い取らず、相続財産管理人申立後に適正時価で買い取ること等も併せて検討した。結果として、現時点において鑑定評価額で買い取ることが最適解であることが判明し、当該鑑定評価に基づき弁護士が各種交渉を行った結果、無事妥結した。その他、契約書の作成のほか、所有権移転登記等を包括的に支援した。

相続により取得した不動産の売却を検討しているが、取得費が不明であるため、譲渡所得税圧縮の観点から包括的に支援して欲しいとして、税理士経由で弊事務所に相談があった事案。

対象不動産は全４ポイントあったが、うち１ポイントについては、過去時点における鑑定評価が活用可能であると判断した。結果として、概算取得費（取得費＝売却金額×5％）を用いた場合と比較し、約400万円の節税効果が認められた。なお、推認事実の信憑性を高める趣旨もあり、司法書士の知見等を踏まえ、閉鎖登記簿謄本における抵当権設定額等も網羅的に調査した。

相続税申告を行うに際して、不動産評価が必要となるが、包括的にレビューして欲しい（必要に応じて鑑定評価の活用を検討して欲しい）として弊事務所に相談があった事案。

対象不動産は宅地見込地（市街地農地）であった。事前調査等を実施した結果、財産評価基本通達に拠り難い「特別の事情（建築基準法上の道路に接面していない、下水道について多額の受益者負担金の支払いが未了である、宅地利用に際して多額の造成費がかかる等）」が存すると判断し、鑑定評価を行った。結果として、約200万円程度の相続税の圧縮に繋がった。

戸建賃貸、アパート、貸駐車場からなる不動産を投資用として購入することを検討しているが、各種包括的なアドバイスをして欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

税理士も含めてチームを組成して対応した。シミュレーションに際しては、各不動産を一括して購入する場合、区分して購入する場合等に大別して整理した。なお、税理士による各種税金の試算のほか、鑑定評価による土地及び建物の内訳配分検討（消費税還付、減価償却効果等）等を含めて、手取額等をシミュレーションした。また、併せて、金融機関に対するファイナンス調整（金融機関向提案資料の作成等含）も実施した。なお、一部、相続登記未了等の問題もあり、それら登記についても包括的に対応した。

同族間（関連会社間）で不動産の賃貸借を締結しているが、周辺相場の把握が困難である不動産であることもあり、賃料設定等を含めて包括的に支援して欲しいとして、税理士経由で弊事務所に相談があった事案。

対象不動産は建物の一部であるが（区分所有ではない）、複雑に増改築を繰り返していたこと等を踏まえ、金融機関からの要請等もあり、未登記部分についての対応も必要であった。この点、家賃評価の前段として、土地家屋調査士とチームを組成して物的部分の整理を行った（未登記部分等については土地家屋調査士が表題登記を実施し、司法書士が保存登記を行った）。また、他の物件について、過去における賃料設定等にも疑義があるとのことで、併せて、「過去時点の家賃評価」も行った。

相続対策として個人所有の不動産を法人へ移転させることを検討しているが、可能な限り移転コストを圧縮した形式で法人への移転を支援して欲しいとして、税理士経由で弊事務所に相談があった事案。

所有不動産のうち、投資物件（アパート）である6物件の移転を検討した。なお、6物件のうち、4物件については建物のみの移転であった。鑑定評価を行った結果、「（財産評価基本通達ベースの評価額－鑑定評価額）×税理士試算の相続税推定実効税率」が約1,500万円となり、譲渡所得税、不動産取得税等の移転コストを考慮しても大幅な経済的メリットが生じた。その他、所有権移転登記等も行った。また、購入金額について金融機関からの融資で賄う要望があったため、金融機関とのファイナンス調整等も行い、最後に、根抵当権設定登記も行った。

遺言により不動産を取得したが（共有不動産）、経済的利益最大化を目的として、遺言による取得予定の不動産を絡めて行う遺産分割協議（共有物分割請求等含）を支援して欲しいとして、弁護士経由で弊事務所に相談があった事案。

本件論点として、クライアントが一部共有持分を所有しており最終的には共有物分割請求を前提とする必要があること、対象不動産には他の相続人が居住していること、対象不動産の一部は貸駐車場として利用されていること、その他、他の相続人より遺留分侵害額請求を受ける可能性等があること等を整理する必要があった。踏まえて、交渉の材料として、持分売却、賃料請求等の各プランを立案し（全８プラン）、また、金額交渉の材料として固定資産税評価額、鑑定評価額等に区分して不動産価値を整理した。結果として、鑑定評価額に対応する金銭等を獲得したほか、交渉相手の資力の問題もあり、貸駐車場部分を別途取得することが実現した（利用状態に応じて共有状態で分筆し、適切な不動産価値の把握を前提とした共有持分の放棄及び持分移転等を踏まえて、分筆先地、分筆元地を単有化する）。結果として、遺言により財産を取得する場合と比較し、約1,000万円程度の経済的利益増加に繋がった。なお、相続登記のほか、共有持分放棄、共有持分移転等の登記を行った。

グループ企業内における私的整理の一環として、事業譲渡、第二会社方式、特別清算、破産等の各種シナリオを検討しているが、金融機関等の債権者対応も含めて、不動産価値把握の観点から包括的に支援して欲しいとして、弁護士経由で弊事務所に相談があった事案。

対象不動産は全７ポイントあったが、全て工場であった。なお、建物投資金額が多額であるものの、工場用途が特殊であったことから、汎用性が低位であり、この点からの市場性等の整理が必要となった。その他、各シナリオ（各スキーム）に対応した前提となる市場条件等の整理も必要であった。バンクミーティング等を経た結果、当方の評価額により債権者全員の同意を得ることができ（再生の前段における既存の根抵当権等の抹消も実現）、結果として、企業再生が実現し、また、包括的な地域再生等に繋がった。

賃貸している不動産について、売却若しくは継続賃貸の何れが望ましいのか等を包括的に整理して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

事業用定期借地権として賃貸している不動産について、期間満了が迫っていることもあり、賃借人（事業法人）との間で各種協議が必要となった。踏まえて、弁護士、税理士とチームを組成し対応した。なお、対象不動産は２箇所存することから（幹線道路に接している不動産と接していない不動産）、売却単位を整理したうえで（一括売却、区分売却）、現時点において売却するプラン若しくは再度定期借地権を締結し期間満了後に売却するプラン等に対応した手取額のシミュレーションを行った（各種税金の試算は税理士が実施）。なお、不動産鑑定士は売却金額の試算、事業用定期借地権に対応した地代の試算等各種不動産価値の把握を行った。結果として、クライアントの年齢等を踏まえた将来の相続対策等をも包括的に勘案し、再度事業用定期借地権を設定することが望ましいとの判断に至った。

相続税申告を行うに際して、不動産評価が必要となるが、包括的にレビューして欲しい（必要に応じて鑑定評価の活用を検討して欲しい）として弊事務所に相談があった事案。

対象不動産は全9ポイント存するが、それらについて包括的に事前調査を実施した。この点、1ポイントは財産評価基本通達に拠り難い「特別の事情」が存すると判断し、また、残り8ポイントについては、特別の事情は存しないものの、税理士試算の段階における「セットバック調査漏れ」「評価単位認定誤り（不合理分割等）」等があったため、結果として、鑑定評価による圧縮も含めて、約700万円程度の相続税の圧縮に繋がった。また、相続登記等も併せて支援したが、一部、現況「宅地」として利用されている土地について、登記地目が「畑」であったことから、今後の売却等も踏まえて、農地法対応のほか（弊事務所にて行政書士業務として対応）、地目変更（土地家屋調査士に依頼）を行った。

相続税申告を行うに際して、不動産評価が必要となるが、包括的にレビューして欲しい（必要に応じて鑑定評価の活用を検討して欲しい）として弊事務所に相談があった事案。

対象不動産は全5ポイント存するが、それらについて包括的に事前調査を実施した。この点、財産評価基本通達に拠り難い「特別の事情」が存すると判断されるポイントは存しなかったものの、税理士試算との比較において、「地積規模の大きな土地の見落とし」があったほか、「利用価値の著しい低下（有益費償還請求を受ける可能性があること、下水道の処理区域外であり供用開始期間まで相当程度の期間を要すること等を総合的に勘案）」に関して不動産鑑定士の意見書を添付する等の対応を行った結果、約300万円程度の相続税圧縮が実現した。また、相続登記等も併せて支援したが、一部、現況「雑種地」として利用されている土地について、登記地目が「田」であったことから、今後の売却等も踏まえて、農地法対応のほか（弊事務所にて行政書士業務として対応）、地目変更（土地家屋調査士に依頼）を行った。