解決事例

相続税申告に際して、不動産が存するため、評価内容についてレビュー等を実施し、必要に応じて鑑定評価を用いた場合のシミュレーションを行って欲しいとして、弊事務所に相談があった事案。

各種シミュレーションを行った結果、全３物件のうち、２件は財産評価基本通達に基づく評価を行い、残余の１件について鑑定評価を実施した。この点、税額ベースで当初税理士の試算よりも約1,000万円の相続税圧縮を実現した。なお、後日、税務調査等が実施されたが、鑑定評価書について否認事項は一切なかった。

税理士より、顧問をしているクライアントについて、相続対策で個人所有の不動産を法人に移転させることを検討しているが、移転コスト圧縮の観点等を踏まえて、包括的な支援を行って欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

固定資産税評価額で移転させる場合と鑑定評価で移転させる場合の対比シミュレーションを行った結果、所有する物件のうち収益ビルについて、法人へ移転させることとなった。結果として、譲渡所得税及び相続税について、概ね約100万円の圧縮を実現した。また、売買契約書の作成、所有権移転登記等も包括的に支援した。

税理士より、顧問先の法人がホールディングス化を検討しているが、前提として、法人代表者が個人で所有している不動産を事業持株会社へ移転する際の包括的な支援を行って欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

評価単位としては全３物件であった。なお、物件の特性として、①筆界未定地の大規模底地（借地借家法上の土地賃貸借契約が付着した土地）、②市街化調整区域内の大規模地等の個別性が認められ、それら個別性等を踏まえ鑑定評価を行った結果、当初税理士が想定していた相続税評価額ベースの移転と比較して、譲渡所得税等の移転コストを約2,000万円程度圧縮することが可能となった。また、売買契約書の作成、所有権移転登記等も包括的に支援した。

個人より不動産の購入を支援して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

不動産仲介業者より紹介を受けた複数の候補地について、不動産鑑定士の観点から包括的なアドバイスを実施した。なお、購入希望エリアが平成28年熊本地震の影響を受けたエリアであり不動産市場が過渡期であったことから、それら市場等を踏まえた包括的なアドバイスを行った。そののち、クライアントの購入意思決定を踏まえ、所有権移転登記、抵当権設定登記等を支援した。

個人より不動産の購入（別荘地）を支援して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

不動産仲介業者より紹介を受けた複数の候補地について、不動産鑑定士の観点から包括的なアドバイスを実施した。なお、一部、解体予定の建物付での提示であったことから、複数の解体業者の見積等を踏まえ、また、一部、土砂災害警戒区域の等指定がなされており擁壁の整備が必要な土地であったことから、それら造成業者の費用見積等を踏まえ、包括的なアドバイスを行った。そののち、クライアントの購入意思決定を踏まえ、所有権移転登記、抵当権設定登記等を支援した。

税理士の顧問先について、相続対策として個人所有の不動産を法人へ移転させることを検討しているが、可能な限り移転コストを圧縮し、また、高齢であることから認知症等のリスクコントロールも担保した形式で法人への移転を支援して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

全15物件の移転が必要となったが、クライアントが高齢であることから、先ずは認知症対策等を踏まえ、全15物件について家族信託を組成することで時間的猶予を確保し、そののち鑑定評価を用いて順次新設法人へ移転させるスキームを立案した。なお、新設法人については、種類株式を発行し（議決権制限付株式）、承継時においては遺留分侵害額請求に配慮しつつ、議決権を有する株式を安定的に承継させるスキームを立案した。結果として、相続税圧縮額は約2億円に及び、移転コストを踏まえても約1億3,000万円の経済的利益を実現した。

税理士の顧問先について、法人代表者が高齢になっており、また、明確な事業承継先も存しないことから、将来的なM＆Aに備えた包括的な老後支援を行って欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

法人が高齢者であること等を踏まえ、所有する自社株式について家族信託を組成したほか、併せて任意後見契約の締結、その他代表者個人が自社法人に貸し付けている事務所の家賃再設定支援を別途行った（鑑定評価に基づく賃料設定を実施）。なお、後日、M＆Aの話しが持ち上がった際に代表者は認知症を発症していたが、自社株式について事前に家族信託を組成していたことから、株式の売買が無事終了し、M＆Aが実現した。

弁護士の顧問先の医療法人が地代減額請求を検討しているため、包括的に支援を行って欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

対象地は医療法人が病院底地として賃借している土地であり、20年間一度も賃料を改定していなかった。この点、継続地代の鑑定評価を行った結果、約25％程度の減額になる可能性が判明し、当該鑑定評価を用いて弁護士が地代減額交渉を行った結果、鑑定評価額に基づく減額合意が成立した。

民事上の和解成立の見通しがあるが、資力等を鑑み、相手方が不動産の代物弁済を希望しているため、当該不動産の評価額が和解金額と見合っているかを判定して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

代物弁済対象の不動産を詳細に調査したところ、建物建築が困難であることが判明した。そのため、和解金額には到底見合わないとの結論になり、相手方が他に所有する不動産も含めて代物弁済の対象とすることを提案した。当該ロジックにより弁護士が交渉した結果、提案通りの内容が受け入れられた。なお、別途所有権移転登記等も支援した。

現状賃貸している土地について（原始契約は昭和54年、以降賃料改定なし）、地代増額請求を行いたいとして弊事務所に相談があった事案。

継続地代の鑑定評価を行った結果、現行地代の約5倍が適正な水準であることが判明した。但し、現行地代との開きが大きいこと、その他相手方の資力等を総合的に勘案し、段階的な値上げを前提とするロジックを構築し（概ね3年掛けて段階的に値上げする提案）、当該ロジックにて弁護士が交渉したところ、無事合意が成立した。

税理士の顧問先について、相続対策として個人所有の不動産を法人へ移転させることを検討しているが、可能な限り移転コストを圧縮した形式で法人への移転を支援して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

所有不動産のうち、投資物件（アパート）である3物件の移転を検討した。なお、３物件のうち、２物件については土地のみの移転であった（但し、2物件の建物所有権移転登記は未了であった）。鑑定評価を行った結果、「（財産評価基本通達ベースの評価額－鑑定評価額）×税理士試算の相続税推定実効税率」が約2,000万円となり、譲渡所得税、不動産取得税等の移転コストを考慮しても大幅な経済的メリットが生じた。その他、移転登記未了分のほか、登記手続等も包括的に支援した。

現在旅館業を営んでいる法人について、「不動産賃貸業」としての業種転換等のほか、企業再生に向けた各種シミュレーションを包括的に実施して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

現在の旅館業を前提とした業種から所有する不動産を利活用する形式での「不動産賃貸業」のシミュレーションを実施した（旅館を賃貸に供することを前提とした「家賃」の鑑定評価を踏まえたシミュレーション）。その結果、業態変更では損益が改善しないことが判明したため、費用圧縮を前提とした再生プランを複数立案した（全6プラン）。そのうち、①業態を維持し、②第三者譲渡ではなく親族承継を前提とし、③金融機関の支援も受け、④経営規模は縮小するという各種要件を充足するシナリオを採用した。前提として、事業の用に供している不動産について、現社長が個人で所有する部分と法人で所有する部分が混在していたため、地代家賃の整理の観点から法人所有に一元化し（同族間売買における鑑定評価、登記手続等を支援）、また、不動産の適正価値把握を前提として、バンクミーティング等にも同席し、弁護士による金融機関の既存根抵当権の抹消等を支援した。その他、新規の根抵当権設定等を前提とした未登記建物部分の整理等も併せて行った（土地家屋調査士と連携）。結果として、若女将を代表とする新体制等を確立し、無事に親族承継を実現することができた（弊事務所は総合的なシナリオ策定のほか、各種士業連携を前提としたトータルコーディネート、鑑定評価、登記手続等を包括的に支援した）。なお、当初相談から、若女将を代表取締役とする登記完了迄の間、約1年程度要した。

税理士の顧問先について、相続対策として個人所有の不動産を法人へ移転させることを検討しているが、可能な限り移転コストを圧縮した形式で法人への移転を支援して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

所有不動産のうち、投資物件である7物件の移転を検討した。なお、７物件のうち、１物件については貸地として土地のみの移転であった。鑑定評価を行った結果、「（財産評価基本通達ベースの評価額－鑑定評価額）×税理士試算の相続税推定実効税率」が約500万円となり、譲渡所得税、不動産取得税等の移転コストを考慮しても大幅な経済的メリットが生じた。その他、登記手続等も包括的に支援した。

遺産分割により共有状態となっている土地について、当該土地上に兄弟が所有する収益物件（アパート）が存することから、対象地に関する自己の共有持分の売却したい兄弟に売却したとして弊事務所に相談があった事案。

現状、建物との関係では敷地利用権は「使用貸借」であった。そこで、共有持分の買取打診を行うプランAのほか、間接的に購入圧力をかける趣旨で適正地代の支払いを前提としたプランBを策定した（双方共に共有持分の鑑定評価、適正地代の鑑定評価を実施。交渉は弁護士が対応）。結果として、プランAにより協議がまとまったが、固定資産税評価額で売却する場合と比較し約300万円の経済的メリットが生じた。その他、登記手続等を支援した。

東京都渋谷区に存する高級マンションについて、現在同族間で賃貸借契約を締結しているが、将来的な事業承継等を踏まえて、立退きを実現したいとして弊事務所に相談があった事案。

立退きを実現する際の間接的な圧力として賃料増額請求を行うこととなった（交渉は弁護士が対応）。この点、「適正な家賃」を鑑定評価することになったが、賃貸借契約期間が10年以上に及ぶことから、10年以上前を基準とする過去時点の家賃評価を行った。当初より家賃が相当程度低廉であることが判明し、結果として、当該賃料負担が困難であるとして合意による立退きが実現した。

M＆Aを予定しているが、買収対象法人が所有する不動産が賃貸の用に供されており各種助成金等の活用が困難であることから、買収対象法人が所有する不動産を関連法人へ移転し、当該関連法人が所有する不動産を買収対象法人に移転させることを包括的に支援して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

助成金の支給を前提とすると移転時価の差額は僅少であることが望ましいところであったが、対象となる不動産を適正に鑑定評価したところ、結果として移転時価は概ね近似した。そこで、当該鑑定評価額を前提に売買を行い、無事に助成金の要件をクリアすることができた。なお、売買契約書の作成のほか、各種登記手続等を包括的に対応した。

金融機関が担保を設定している不動産について、担保土地上に未登記建物が存するほか、地目が現況と異なり、その他一部担保未設定地も存するため、包括的に担保価値を保全して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

金融機関の要請を受け各種調査したところ、担保不動産の時価把握を前提とした場合において、①担保設定が漏れている、②未登記建物が存在する、③地目変更登記がなされていない（農地法許可前提）等担保価値を毀損する事実が把握された。そこで、土地家屋調査士とも連携し、未登記建物の解消、地目変更登記（前段で行政書士業務として「農地法４条の許可」を取得した）、追加抵当権設定等を包括的に支援した。

遺産分割が一部未了となっているが、当該未了地を取得したいとして弊事務所に相談があった事案。

遺産分割が未了となっていた要因は、相続人全員が「対象地の価値が高い」と整理していたことにあった。この点、各種調査を行ったところ、建築基準法第43条に規定される接道要件を充足していない土地であることが判明した（＝建物建築不可）。従って、それら事実を前提にして価値を把握したところ、適正時価は非常に低廉である事実が整理されたため、弁護士と協働し、各相続人に当該事実を周知したところ、取得希望者が現れず、結果として、クライアントが目的不動産を取得することができた（クライアントは近接地に自己所有建物があるため、対象不動産について駐車場としての利用価値を認めていた）。なお、相続登記等も別途支援した。

税理士の顧問先について、相続対策として個人所有の不動産を法人へ移転させることを検討しているが、可能な限り移転コストを圧縮した形式で法人への移転を支援して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

所有不動産のうち、投資物件である4物件の移転を検討した。なお、4物件全てが貸地であった。鑑定評価を行った結果、「（財産評価基本通達ベースの評価額－鑑定評価額）×税理士試算の相続税推定実効税率」が約1,500万円となり、譲渡所得税、不動産取得税等の移転コストを考慮しても大幅な経済的メリットが生じた。その他、登記手続等も包括的に支援した。

遺言書が存在するものの、一部不動産が遺言から漏れていた。この点、不動産の価値把握を前提として遺産分割協議を包括的に支援して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

遺言書から漏れている不動産が多数存在していたため、全ての財産について遺産分割協議を行うこととなった。この点、クライアントは不動産の取得を希望しておらず代償金としての獲得を目指すこととなった。全14物件存在したが、全ての不動産について固定資産税評価額よりも著しく評価額が高くなることが判明した。従って、全ての不動産について鑑定評価を行い当該結果に基づいて弁護士が遺産分割協議をまとめた結果、固定資産税評価額ベースで協議を行う場合と比較し、獲得する代償金が約4,000万円上昇した。その他、相続登記等包括的に支援した。