解決事例

相続財産について実子への贈与を想定しているが、相続時精算課税制度の活用を想定している。また、対象不動産について中央部に法定外公共物（いわゆる「里道」）が介在しており、この点の払下等も包括的に支援して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

依頼者の仲介者であった税理士も交えて各種検討を行った。財産評価基本通達に準拠して贈与を行う場合と比較して、鑑定評価を活用することにより移転金額は約1,000万円減額となった。そののち、贈与契約の作成、移転登記等を対応したのち、法定外公共物の払下手続も併せて支援した（行政書士業務）。

相続税に際して、税理士が財産評価基本通達に準拠して不動産評価する場合のセカンドオピニオンのほか、各種登記を支援してもらいたいとして弊事務所に相談があった事案。

税理士が行った財産評価基本通達に準拠した不動産評価についてレビューを行った結果、セットバックの見落とし等が発覚し、相続税を減額することに成功した。また、法定相続証明情報の作成、遺産分割協議書の作成、金融機関の口座解約、不動産登記等も包括的に支援した。

１次相続が終了した時点で（事例42と同一の相談者）、包括的な２次相続対策を講じてもらいたいとして弊事務所に相談があった事案。

推定相続人を株主とする法人を設立し、移転コスト等を踏まえ、当該法人に建物のみを移転させるスキームを提案し、実行支援を行った（税額シミュレーションは税理士が実施）。また、種類株式を発行することで、一部議決権を制限する等の対応も行い、その他同族間取引となるエビデンスとしての建物移転価格に関する鑑定評価、賃貸借契約に伴う地代の鑑定評価等を実施した。また、移転登記、遺言書の作成等も包括的に支援した。

事業用地確保に向けて、包括的に支援してもらいたいとして弊事務所に相談があった事案。

賃借（事業用定期借地）及び購入の各プランのシミュレーションを実施した（想定される地代水準と購入した場合の比較等）。当該シミュレーションに基づき、購入が有利との判断を行い、弁護士を通じて地権者と交渉を行った。無事売買合意が成立したことから、売買契約書の作成、所有権移転登記等を包括的に支援した。

個人が所有する工場を自身が代表を務める法人に賃貸していたところであるが、将来的な相続税対策等も踏まえて、法人に移転させたいとして弊事務所に相談があった事案。

個人所有の工場部分について鑑定評価書を作成し、当該評価額に基づく移転を支援した。固定資産税評価額等での移転と比較し、低廉な金額で移転させることができ、譲渡所得税の圧縮等も実現した。なお、移転に際しての売買契約書の作成のほか、所有権移転登記等も包括的に支援した。

医療法人が所有する土地に関して賃借人の立退きを実現して欲しい、立退きが難しい場合には「地代増額」を行って欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

弁護士も含めてプロジェクトチームを組成して対応した。契約書面等が存在しなかったが、過去における建築計画概要書等を確認した結果「医療法人が借地についての同意」を行っている事実が判明した。この点、医療法人側は「駐車場」としての賃貸という認識であったが（民法上の土地賃貸借）、建築確認時の敷地としての賃貸している事実が存することから借地借家法の適用がある土地賃貸借契約が成立しているという整理を行い、立退きではなく、契約の書面化及び鑑定評価に基づいた地代増額請求に方針を切り替えた。弁護士が鑑定評価等に基づいた交渉を行った結果、地代増額が実現し、また、当該内容についての契約書面の作成等も包括的に支援した。

税理士より、顧問先法人が所有する不動産を別法人に売却する際の包括的な支援を行って欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

税理士が当初想定していた帳簿価格で売買を行う場合と比較し、鑑定評価額に基づいた売買を行うことで、売却損等を通じて約8,000万円の法人税圧縮が実現した。なお、不動産移転時における売買契約書の作成、所有権移転登記等も包括的に支援した。

賃貸している工場用地について、賃借人より建物増設に伴う賃貸借の変更等の要望を受けているが、想定されるシナリオについて検討して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

土地のみを賃貸するのか、建物を取得して賃貸するのかという区分に大別して、普通借地、定期借地（一般、建物譲渡付、事業用）、普通借家、定期借家のシナリオに区分し、各シナリオに対応した中長期的なキャッシュフローを分析した。シミュレーションのなかでは、税理士とも協働し、減価償却効果等に起因した法人税の圧縮効果、建物所有権を取得することに起因した不動産取得税等の有無、借入を行う場合の抵当権の設定費用等も勘案し、また、各々鑑定評価に基づいた地代、家賃の設定を行った。結果として、弁護士を通じて、相手方のオフバランス化を前提とした建物買取交渉、建物賃貸借契約等の交渉を行い、無事合意に至った。その他各種契約書の作成、所有権移転登記等も包括的に支援した。

税理士より、顧問をしているクライアント（地主）について、個人で所有する不動産を鑑定評価を用いて法人に移転させた場合の支援をして欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

固定資産税評価額で移転させる場合と鑑定評価で移転させる場合の対比シミュレーションを行った結果、所有する物件のうち事業用定期借地用地（大規模地）、収益ビル、駐車場の全３件を法人へ移転させることとなった。なお、シミュレーションの過程では他の物件に関する移転不可の理由についても財産管理台帳の作成趣旨で整理した（「農地法が移転の問題となる」等の整理）。なお、土地の取得費が不明であったことから、取得時点における土地価格を推計した意見書も別途作成した。結果として、譲渡所得税及び相続税について、概ね約4,000万円の圧縮を実現した。また、売買契約書の作成、所有権移転登記等も包括的に支援した。

弁護士より、個人再生を検討しているクライアントについて、不動産評価額が論点となる可能性が高いため（対象はマンション）、裁判所提出用資料として鑑定評価を作成して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

固定資産税評価額ベースではオーバーローンとならなかったが、鑑定評価額に基づいて財産評定を行った結果、オーバーローンとなり、住宅を確保した状態での個人再生を実現することができた。

自社ビルの建築を想定しており、土地に関する取得価格のアドバイスのほか、その他包括的なアドバイスが欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

法人が取得を希望している土地はマンション適地としての需要も想定されることから、競合する需要の把握という意味で、賃貸マンションを想定した場合の価格及び分譲マンションを想定した場合の価格等多数の価格を算出し、土地所有者に提示すべき価格についてのアドバイスを行った。併せて、税理士等を含めた士業プロジェクトチームを組成し、建物に関する消費税還付可能性の判定及び当該還付額の算定のほか、土地を代表者兼株主（個人）で取得し、建物を法人で建築した場合における個人及び法人間での地代受領等を前提としたキャッシュフロー最大化を目的としてスキーム等、複数のシナリオを策定し、多方面からの投資効率の分析を行った。

相続が発生したが（１次相続、相続人は配偶者のほか子1名）、管理の煩雑さ等を踏まえ不動産については所有権を放棄したいと考えている。この点、不動産の処理等について包括的にアドバイスが欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

直接相談を受けた弁護士のほか、税理士等も含めて士業プロジェクトチームを組成して対応した。先ず、相続財産のうち不動産は全34件あったことから、売却可能性等の観点から不動産のデュー・デリジェンス（詳細調査）を行った。その結果、一部農地法の対応が必要な土地が存することが判明した。踏まえて、１次相続の段階で「不動産を含む有益な財産」については子、その他有益ではない財産については配偶者に相続をしてもらうことで、２次相続の段階で、子が配偶者財産を相続放棄することで、有益ではない財産を切り離すことを前提とするスキームを立案した。なお、１次相続の段階で配偶者が取得した不動産についても、社会的大義の観点から可能な限り必要とする者に売却することが望ましいとの整理から、可能な限り順次売却することを前提とした。この点、ご高齢であったことから、将来的な意思能力の低下等に備えて、家族信託を組成し売却可能性を担保した。また、将来的には相続放棄を前提とすることから、配偶者が所有する有益な財産については、可能な限り子に生前贈与する支援も併せて行った。なお、相続放棄を踏まえ、配偶者の財産については一部生命保険とすることも併せて検討した。

相続により取得した大規模地について、次世代への承継という点において、都市計画法上の開発許可を取得することが望ましいか否かのアドバイスが欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

対象不動産は市街化調整区域に存するが、各種調査を行った結果、不動産そのものとしては、宅地分譲開発用地として開発許可を取得することができる可能性が高い土地であることが判明した。しかしながら、開発許可に要する費用、その他実際に開発を行う際の造成費用等を考慮し、それら費用の融資可能性について金融機関と協議した結果（ファイナンス支援）、出口部分での分譲開発リスクが大きい等の理由により融資は難しいとの結論に至った。これにより相談者が所有する不動産については「何もしない」ということが望ましいと整理されたが、相談者からは「各種リスクを踏まえ、何もしないことが望ましいという結論が判明したことにより一族の対象不動産に対する方針がクリアになった」として、結果として、それら価値把握を前提とした遺言書の作成等を支援した。

現在戸建住宅を所有しているが、個人事業を営んでおり当該事業スペースも併せて確保できるような広い土地を探しており、転居等も含めて包括的なアドバイスが欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

事業を営んでいるエリア、現在居住しているエリア等のほか、ご子息が小学校入学を控えた家族構成であること等を包括的に勘案し（将来予測される新設校の学区等も検討）、適地を複数提案した。また、税理士も交えて士業プロジェクトチームを組成し、買換え特例等を活用したスキーム等を別途提案した。その他、金融機関との融資金額の調整（ファイナンス支援）のほか、所有権移転登記等を包括的に支援した。

所有する土地について、自身が所有する建物のほか、親族が所有する建物が２棟建っている。この点、老い支度も踏まえて、適切な財産管理管理の観点から包括的なアドバイスが欲しいとして弊事務に相談があった事案。

弁護士、税理士、土地家屋調査士を含めた士業プロジェクトチームを組成して対応した。そのうえで、再建築可能性を担保する意味で建築基準法等各種法令等を踏まえた分筆案を策定し、親族が所有する建物の底地について、売却及び借地を前提とする整理を行った。売却については親族間売買に対応した鑑定評価の実施、弁護士を通じた売却支援、所有権移転登記等を行った。また、借地については借地人に相続人がいないことから、逝去後には借地が相談者に返還されることを担保した包括的な借地契約の締結を提案し、実現を支援した。なお、相談者が所有する土地の取得原価が不明であったことから、譲渡所得税の圧縮を前提として取得費の推定等も行った。

所有する不動産について（広島県に所有するアパート）、大手不動産業者と一括賃貸契約をしているが（サブリース契約）、賃料減額請求がなされた。この点、包括的な支援を行って欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

弁護士を含めた士業プロジェクトチームを組成して対応した。先ずは、サブリース賃料の鑑定評価を行い（新規賃料、継続賃料等複数峻別して行った）、次いで、当該鑑定評価を前提として弁護士が相手方と交渉を行った。残余の契約年数を踏まえ、結果として、相手方の当初の主張額約2,600万円より約2,200万円の減額阻止を実現した（事実上の減額幅を約400万円に留めた）。

親族間で共有状態にある複数の不動産について、共有状態を解消したいとして弊事務所に相談があった事案。

税理士を含めた士業プロジェクトチームを組成して対応した。事案を検討した結果、固定資産の交換の特例（所得税法第58条）に基づく交換により共有状態を解消することを提案し、交換対象不動産の鑑定評価（交換対象の時価を比較し、何れか高い方の価格の20％以内であるという要件を充足するための評価）、交換特例に配慮した契約書の作成、所有権移転登記等包括的に支援した。

弁護士より、自己破産を検討しているクライアントについて、不動産評価額が論点となる可能性が高いため、裁判所提出用資料として鑑定評価書を作成して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

固定資産税評価額ベースではオーバーローンとならなかったが、鑑定評価額に基づいて財産評定を行った結果、オーバーローンとなり、クライアントの希望通り自己破産を行うことができた。

複数の収益物件を個人で所有しているが（全4物件）、事業承継等を踏まえて包括的に支援して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

税理士を含む士業プロジェクトチームを組成して対応した。不動産鑑定評価を活用して、財産評価基本通達ベースの価格よりも低廉に法人に移転させることで相続税の圧縮を実現したほか、譲渡所得税等の移転コストの圧縮を行った（約1,000万円程度の圧縮を実現）。また、移転する法人については、議決権を制限した種類株式を発行することで、遺留分に配慮しつつ、経営権を安定的に承継させていくスキームを構築した。なお、包括的な老後支援のなかで、別途任意後見契約等財産管理に関するスキーム実現も支援した。

税理士より、顧問先の法人が組織再編を検討しているが、前提として、関連法人間の不動産売買を包括的に支援して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

帳簿価格ベースで移転させる場合と鑑定評価ベースで移転させる場合を比較し、約1億円の譲渡損を計上することが可能となり、結果として約3,000万円の法人税圧縮を実現することができた。その他、売買契約書の作成、所有権移転登記等を包括的に支援した。