解決事例

退職金の現物支給を行いたいと考えているが、適正時価で支給する観点から、不動産鑑定評価を実施して欲しいと弊事務所に相談があった事案。

退職金として支給する予定の不動産が１０,０００㎡を越える大規模地であったことから、宅地分譲開発を行う観点からの評価（開発法）も実施した。また、一部中心後退等を行う必要もあったことから、土地家屋調査士に依頼し、中心後退部分の分筆等も行い、また、所有権移転登記も支援した。

シェアハウス事業を計画しているが、不動産投資シミュレーションを踏まえた適正な賃料設定及び対応する賃貸借契約書等を整理して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

シェアハウス事業に関するスキームの事前整理を行い、当該スキームのなかで発生する賃料等に関する適正額の把握を行った。また、併せて、シェアハウス事業の実施に際しての各種契約書の作成等を行った。

ホールディングス化を検討しているが、先行して関連会社の不動産を持株会社に集中させる予定であるため、移転時価について鑑定評価を行って欲しいと弊事務所に相談があった事案。

対象不動産は全５物件であったが、対象が数億円のビル２棟、数億円の工場１棟、数億円の社員寮１棟のほか、熊本市中心部における共有状態にある更地等価格の把握が困難な物件が殆どであった。なお、鑑定評価額で移転時価を決定したのち、売買契約書の作成、所有権移転登記等も支援した。

相続税申告に際して、不動産の評価を行う必要があるが、財産評価基本通達に準拠した評価額が高額になることから、評価内容についてレビュー等を実施し、必要に応じて鑑定評価を用いた場合のシミュレーションを行って欲しいと弊事務所に相談があった事案。

対象不動産は建築基準法上の道路に接道していない「大規模地」であり、かつ、利用に際しては「大規模な造成を要する土地」であることから、「現状における相続税評価額＞鑑定評価概算額」が見込め、かつ、「鑑定評価を用いた相続税の圧縮額　＞　鑑定報酬」の不等式が成立する可能性が高いと判断したため、鑑定評価を用いた相続税の圧縮を提案。結果として、約300万円の相続税圧縮を実現した。

相続対策の一環で個人所有の不動産を法人に移転させることを検討しているが、移転コスト把握の観点から各種シミュレーションして欲しいと弊事務所に相談があった事案。

各種シミュレーションの結果、建物のみを法人に移転させることが経済合理性の観点から望ましいと判断し、建物の移転時価の算定を行い、併せて所有権移転登記も支援した。また、土地所有者が個人、建物所有者が法人となり、土地及び建物の所有者が異なり「借地状態」となることから、当該状態に対応した適正な地代の設定等も行い、確定日付取得付の契約書の作成等も併せて支援した。

相続対策の一環で個人所有の不動産を法人に移転させることを検討しているが、移転コストの把握の観点から各種シミュレーションして欲しいと弊事務所に相談があった事案。

各種シミュレーションの結果、全１０物件のうち、４物件を移転させることとなった。なお、マンション適地と判断される土地のほか、現在稼働中のガソリンスタンド用地も存し、財産評価基本通達等による移転と比較し、相当程度低廉に移転させることが可能となり、譲渡所得税等の移転コストの圧縮も実現した。

相続対策の一環で個人所有の不動産を法人に移転させることを検討しているが、移転コストの把握の観点から各種シミュレーションして欲しいと弊事務所に相談があった事案。

各種シミュレーションの結果、全１０物件のうち、８物件を移転させることとなった。なお、マンション適地と判断される土地のほか、鉱泉地等も対象となった。移転時価の決定のほか、所有権移転登記も支援した。

ホールディングス化を検討しているが、先行して関連会社の不動産を持株会社に集中させる予定であるため、移転時価について鑑定評価を行って欲しいと弊事務所に相談があった事案。

対象不動産は岡山県内に存する全７物件の薬局であったが、物件のなかには土地の敷地利用権が賃貸借である物件等も見られ、また、人口減少エリアに存する物件も多く、適正額の把握に時間を要する物件も多かった。なお、鑑定評価額で移転時価を決定したのち、売買契約書の作成、所有権移転登記等についても支援した。

供給処理施設用地として約20㎞の連続する長狭地の無償譲渡を受けることをを検討しているが、税務上は適正時価での移転が前提となるため、踏まえて、各種シミュレーションを実施て欲しいと弊事務所に相談があった事案。

評価対象を利用状況等により区分した結果、全部で３５箇所の鑑定評価が必要となった。なお、宅地のみならず、田、畑、山林等地目も多岐に渡った。鑑定評価を行った結果、当初クライアントが想定していた固定資産税評価額に基づいた時価移転と比較し、約３億円の税金圧縮が実現した。

事業拡張を前提として、同種の事業を営む法人を買収することを想定している（M＆A）。この点、事業価値は殆どないが、所有する工場については相応の不動産価値が存することが想定されるため、交渉材料の整理として鑑定評価を行って欲しいと弊事務所に相談があった事案。

対象不動産を評価した結果、当初クライアントが想定していた不動産金額よりも価値が低廉であることが判明した。この点、本件がM＆Aの交渉過程における評価であることを踏まえ、鑑定評価とは別途、対象不動産の「ウィークポイント」を列記したシートを作成し、弁護士が交渉を行う際の支援を行った結果、M＆Aが無事成立した。

学校法人及び当該学校の関連法人間における賃貸借契約及び売買契約について、各官公庁への証明資料として、現在時点における売買金額の妥当性及び過去から現在に至るまでの適正家賃の妥当性の証明として鑑定評価書が必要であるとして弊事務所に相談があった事案。

約６年前より関連法人間で賃貸借契約が締結されていたことから、当該家賃の妥当性を検証するための家賃に関する鑑定評価を実施した（６年前の過去時点を前提とした家賃に関する鑑定評価）。また、関連法人間で現在時点において売買を行う予定があることから、当該妥当性を検証するための価格に関する鑑定評価を実施した（現在時点を前提とした価格に関する鑑定評価）。なお、鑑定評価とは別途、関連会社間における土地のみの移転を前提とした借地権設定契約等を前提とした複数のシナリオ提案を行った。

約50年間一度も地代改定を実施していない契約について、地代改定等を支援して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。なお、地代改定を希望する本来の目的は立退きであった。

地代改定を支援する鑑定評価書の作成のほか、直接的な立退料のシミュレーションも併せて行った。立退料のシミュレーション結果等も踏まえて、結果として、立退きは断念し、地代改定を行うこととなったが、地代については従前金額の約5倍程度上昇させることができ、収益物件としての価値は増大した。

親族間で建物が共有状態となっており、将来的な相続を踏まえて、建物共有状態の解消を行いたいとして相談があった事案。なお、依頼者は配偶者及びお子様がいないこともあり、当該解消が実現したのちは、自身の遺言書の作成等も支援して欲しいという要望があった。

建物部分について鑑定評価額に基づく共有持分の買取を実施した結果（買取交渉は弁護士が対応）、固定資産税評価額と比較して3分の1程度の金額で買取が実現した。所有権移転登記を実施したほか、その他自身逝去後の当該建物に関する帰属先を指定する遺言書のほか、兄弟を後見人とする任意後見契約の締結も併せて支援した。

個人が所有する駐車場を自身が代表取締役兼株主を務める法人に賃貸しているが、将来的な相続税対策等も踏まえて、法人に移転させたいとして弊事務所に相談があった事案。

駐車場部分について鑑定評価書を作成し、当該評価額に基づく移転を行ったが、固定資産税評価額等での移転と比較し、低廉な金額で移転させることができ譲渡所得税の圧縮等も実現した。なお、移転に際しての売買契約書の作成のほか、所有権移転登記等も包括的に支援した。

将来における病院建設等を踏まえ、病院建設予定地一体の買収を行いたいとして弊事務所に相談があった事案。

医療法人が不動産を取得することとなることから、各種監督官庁等の指導もあり、適正金額での購入が前提となった。従って、先ずは病院建設予定地一体の鑑定評価額を求め、次いで、隣接地買収に伴う限定価格的要素も考慮して各種シミュレーションを行い、当該金額に基づいて弁護士が買取交渉を実施した。なお、相続登記未了の不動産も多く、交渉の相手方が不明であるケースも存したため、必要に応じて相続人調査等も行った。交渉がまとまった段階で順次売買契約書の作成、所有権移転登記等を包括的に支援した。

約30年間道路として利用されている所有地について、公共団体に寄附をしたいとして弊事務所に相談があった事案。

寄附申請書を作成するとともに（行政書士業務）、対象不動産が「道路部分」に至った経緯を「補充書」という形式で取りまとめて公共団体と事前協議を実施した。なお、事前協議が概ね終了した段階で、土地家屋調査士に道路部分の分筆を依頼し（＝寄附部分の確定）、相談者の希望通りの寄附が実現した。これにより、毎年「宅地」として課税されていた固定資産税及び都市計画税についても負担が生じなくなり、将来の相続に向けた包括的な老後支援にも繋がった。

現状において建物取壊しを行うことが適切か否かのシミュレーションを行い、また、現状において、義父が所有する路地状部分を介して建築基準法第４３条に規定される接道要件を充足している状況にあることから、それらを総合的に勘案した意見が欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

建物取壊しを行った場合における税負担のシミュレーションを税理士とともに実施した結果、「（現状における土地の固定資産税＋建物の固定資産税）＜建物取壊後の固定資産税」という不等式が成立することを導き、その他市場性等を総合的に勘案し、現状における建物取壊しは妥当ではないということを結論づけた。その他、接道要件を充足するための義父所有地については、義父に推定相続人が存在すること等を考慮し、路地状部分の敷地について、「相談者に遺贈する」旨の遺言書の作成を行うことを提案し、当該遺言書の作成を支援した。

風営法の許可の継続を前提としたホテルの売却を検討しているが（M＆A)、売却スキーム及び金額の設定等を行って欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

風営法の許可継続を前提として、法人売買のスキームを立案。１法人１不動産の状態を前提に組織再編等を行い、また、当該不動産の事業収益を前提とした価格決定を行ったほか、契約書等の法務面、許認可の承継等M＆A全体を支援した。

相談者は遺言書により全財産を相続したが、兄弟姉妹より遺留分侵害額請求を受けた。この点、相手方の請求額が高いのではないかと弁護士が仮説をたて、弊事務所に相談があった事案。

財産のうち、約8割を不動産が占めるため、不動産の評価額がダイレクトに侵害額に影響を及ぼす事案であった。この点、相手方は不動産業者の査定書に基づき請求を行っていたが、当該金額は高いとの整理が可能であったため、鑑定評価を実施した。結果として、遺留分侵害額割合6分の1を加味しても約200万円程度侵害額を圧縮することができ、当該鑑定評価額に基づく弁護士が交渉を行った結果、鑑定評価額に基づき遺留分侵害額が確定した。鑑定評価報酬を加味しても、相談者に対して相応の経済的メリットを与えることができた。

余命宣告をされた相談者より、自身逝去後も配偶者が安定的に生活できるよう、相談者が将来入手可能な土地（現在医療法人に貸している状態であり、地代収入を得ている）の有効活用を相談したいとして、弊事務所に相談があった事案。

対象不動産は相応の地代収入が得られており、また、借地人の属性等を鑑みても、相応の期間、当該地代収入が継続することが可能であると判断した。但し、現状において相談者の所有ではなく、「始期付所有権移転仮登記」が設定されている状態であり、相談者の兄弟が逝去したのち自身に所有権を移転させる内容となっていた。この点、権利の早期保全という点において、早期の贈与を実現するスキームを立案した。贈与税については鑑定評価を用いることで約220万円の圧縮を実現し、その他契約書の作成、所有権移転登記等包括的に支援した。