解決事例

複数の相続人が存するものの、特定の者が遺言書により全ての財産を相続している。この点、遺留分が侵害されているため、相続人が弁護士に相談したところ、財産の殆どが不動産であったため、弊事務所に相談があった事案。

相手方が提示している不動産評価額の検証を行った結果、「鑑定評価を用いた請求額の上昇額　>　鑑定報酬」の不等式の成立が見込めたため、鑑定評価を用いた不動産評価額の上昇シナリオを提案。全10箇所の不動産鑑定評価のほか相手方への追加説明資料等も対応し、結果として、遺留分侵害額1億6,000万円の獲得を実現した（鑑定評価を用いない場合と比較し、侵害額ベースで約4,000万円上昇した）。なお、一部は不動産で譲り受けたことから所有権移転登記も対応。また、後日、相談者の要望（ウォンツ）はあくまでも金銭の獲得であったこと等を踏まえ、当該不動産についての適切な価値把握を前提とした売却（＝金銭化）も併せて支援した（不動産売却支援の内容については「事例2」を参照）。

遺留分侵害額請求において取得した不動産について、固定資産税評価額は約5,000万円であった。この点、獲得現金の最大化等を前提として、最適な売却先を選定し、売却の包括的な支援を行って欲しいとの要望があり、事例１に引き続き、弊事務所に相談があった事案。

対象不動産について、現況は隣接地で事業を営む法人が「駐車場」として賃借していた。この点、対象不動産を第三者に売却した場合、隣接者に売却した場合等複数の売却シミュレーションを行い、また、売却方式についても相対方式のほか、入札方式等複数の検討を行った。結果として、隣接者に対して相対方式にて売却することが最適解であると整理し、また、価格についても現在の駐車場利用を前提とした収益価格をベースとして、隣接者が購入することによる事業上のメリット等をも増分価値として勘案したうえで売却希望価格を定めた。当該ロジックを前提とし、弁護士を通じて交渉を行ったところ、固定資産税評価額約5,000万円である不動産について、事業価値上昇の観点から約3倍以上で購入しても差し支えない旨の回答を引き出し、売却を実現させた。

相続税申告に際して、大部分が不動産であるため、評価内容についてレビュー等を実施し、必要に応じて鑑定評価を用いた場合のシミュレーションを行って欲しいとして、弊事務所に相談があった事案。

相続財産のうち、大部分が不動産であり、かつ、不動産についても市街化調整区域内における大規模地のほか、無道路地（道路に接していない土地）等個別性が強い不動産が多数存在した。各種シミュレーションを行った結果、費用対効果等を勘案し、全１０評価単位の不動産のうち、８件は財産評価基本通達に基づく評価を行い、残余の２件について鑑定評価を実施した。この点、税額ベースで当初税理士の試算よりも約6,000万円の相続税圧縮を実現した。なお、後日、税務調査等が実施されたが、鑑定評価書も含め申告内容について否認事項は一切なかった。

複数の相続人が存するものの、特定の者が遺言書により全ての財産を相続している。この点、遺留分が侵害されているため、相続人が弁護士に相談したところ、財産の殆どが不動産であったため、弊事務所に相談があった事案。

相手方が提示している不動産評価額の検証を行った結果、「鑑定評価を用いた請求額の上昇額　＞　鑑定報酬」の不等式の成立が見込めたため、鑑定評価を用いた不動産評価額の上昇シナリオを提案。全4箇所の不動産鑑定評価のほか相手方への追加説明資料等も対応し、結果として、遺留分侵害額4,000万円の獲得を実現した（鑑定評価を用いない場合と比較し、侵害額ベースで約2倍となった）。なお、所有不動産及び周辺不動産について包括的に検証を行った結果、相手方が提示している不動産リストより「漏れている不動産」の存在が発覚し、この点についても鑑定評価を行い、請求額を上昇させた。

将来的な相続対策を前提として、個人所有の不動産を法人に移転させることを検討しており、踏まえて、同族間売買における適正時価把握を目的として鑑定評価を取得したい、その他、所有権移転登記等も行ってもらいたいとして弊事務所に相談があった事案。

移転対象不動産は全３物件であったが、可能な限り、移転コストの低廉ができるよう各種シミュレーションを行った。この点、固定資産税評価額等他の公的評価額で移転させた場合と比較し、鑑定評価を用いた場合には約500万円の譲渡所得税の圧縮ができることが判明し、全３物件の鑑定評価を行った。また、売買契約書の作成のほか、所有権移転登記等も併せて支援した。

相続により不動産を取得したが（大規模な未利用地）、市街化調整区域に存し、また、一部農地、山林等も含まれることから、それらを踏まえ有効利用のシミュレーション及び実行支援を行ってもらいたいとして弊事務所に相談があった事案。

各種シミュレーションを行った結果、相続により取得した不動産は分譲開発に適した不動産であることが判明し、不動産鑑定士、司法書士、行政書士、弁護士、公認会計士、税理士、土地家屋調査士による特別チームを組成して対応した。具体的には、地元不動産開発業者に対して共同分譲を提案し、金融機関との融資調整を行い開発資金を確保。その他、開発許可、農地法許可等の行政許認可のほか、最適な分譲案の策定、各種登記等を実施し、全20区画程度の分譲団地をつくり完売させた。結果として、固定資産税評価額ベースでの従前価値と比較し、1億5,000万円以上の経済的メリットを獲得することができた。また、分譲団地に隣接して相談者の自宅があるが、従前の未利用状態と比較し、分譲団地のおかげで若年層も増え、賑やかな日常をも実現することができた。

将来発生する２次相続を踏まえ、現状における不動産所有状態（戸建賃貸）を所与とした不動産の有効利用の提案及び実行支援を行って欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

将来発生する２次相続を踏まえ、現状における不動産所有状態について、一部収益物件（戸建賃貸）が存したが、この点、将来の貸家建付減価の発生等を踏まえ建物のみを次世代の相続人に移転させることを提案（税務上のシミュレーションは税理士が実施したが、約1,000万円程度の相続税圧縮を想定）。適正な地代に関する鑑定評価の実施のほか、所有権移転登記、借地権に関する登記等を支援した。

相続税申告に際して、不動産の評価を行う必要があるが、財産評価基本通達に準拠した評価額が高額になることから、評価内容についてレビュー等を実施し、必要に応じて鑑定評価を用いた場合のシミュレーションを行って欲しいとして、弊事務所に相談があった事案。

対象不動産は建築基準法上の道路に接道していない「大規模地」であり、「現状における相続税評価額＞鑑定評価概算額」が見込め、かつ、「鑑定評価を用いた相続税の圧縮額　＞　鑑定報酬」の不等式が成立する可能性が高いと判断したため、鑑定評価を用いた相続税の圧縮を提案。結果として、約1,000万円の相続税圧縮を実現した。

所有している不動産について、立退き交渉が難航しており、この点、不動産鑑定士の観点から本件立退きに関して関与できる内容を整理して欲しいとの相談があり、弊事務所宛に相談があった事案。

立退きに関する不動産鑑定士の関与可能性について、①直接的な立退きに貢献する「立退料の算定」のほか、②間接的な立退きに貢献する「賃料増額請求に関する賃料評価」の関与可能性を思案したが、この点、賃借人は対象不動産で事業を営んでいることから、立退料が相応に高額になる可能性が事前シミュレーションで判明したため、賃料増額請求に論点を絞り、鑑定評価を実施。結果として、現行賃料の約1.5倍程度の賃料増額が妥当であるという内容の鑑定評価書を作成し、当該鑑定評価書を前提に弁護士が相手方と交渉した結果、結果として、増額した賃料を相手方が負担することが困難であるという整理になり、想定よりも早期の立退きが実現した。

成年被後見人が所有する建物について、相当程度老朽化していることから、周辺環境への影響等をも踏まえ、建物取壊しを検討している。但し、経済価値が存する場合には取壊しを行うことに疑義が存するため、それら整理を行って欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

調査の結果、各種観点から「建物が朽廃している」状態であるとの認定が可能であることが判明した。従って、成年後見人（弁護士）が裁判所に提出する資料の一部として、対象不動産は朽廃判定が妥当である旨の意見書を発行したところ、裁判所より「取壊しは妥当である」旨の見解をもらい、成年後見人（弁護士）は建物取壊しを実現した。

法人役員に対する退職金の支給を検討しているが、退職に伴う役員の所得税及び住民税を圧縮するする趣旨もあり、不動産による現物支給を検討しており、この点、不動産時価相当額の観点からスキームを立案して欲しい。

財産評価基本通達ベースでの時価相当額と鑑定評価時価相当額の２パターンで移転させる場合をシミュレーションした結果、鑑定評価を用いた場合には退職金非課税枠のなかで移転させることが可能なことが判明した。結果として、鑑定評価額を用いて退職金を支給した結果、所得税及び住民税の総額約500万円を節税することができた。なお、退職慰労金の給付に伴う不動産登記のほか、各種議事録作成等を行う等も支援した。

法人役員の退職金が退職時点の「自社株式の株価」に連動する規定があるが、自社株式の内訳は殆どが不動産であり、不動産鑑定士の観点から株式評価に関するシミュレーションを行って欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

自社株式の評価について、不動産部分の評価を退職時の鑑定時価に置き換えた場合（＝鑑定評価により時価の洗い替え）のシミュレーションを実施した。結果として、鑑定評価額により大幅な時価上昇（＝株価上昇）を実現することができ、当初依頼者が想定していた固定資産税評価額ベースでの退職金と比較し、約1,000万円の上乗せを実現することができた。

市街化調整区域内に存する農地について、相続を契機として現在共有状態にある。この点、共有状態を解消したいのでスキームを立案して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

市街化調整区域内の農地であるため、売買及び贈与に関する移転で共有状態を解消する場合には農地法３条の許可が必要となるが、依頼者は当該許可要件を満たしていなかった。この点、当事者間の合意に基づく遺産分割協議のやり直しを行うことにより、農地法３条の許可ではなく、相続を原因とした農地法３条の届出で対応できるスキームを立案し、各種書面の作成、不動産登記、農地法届出（行政書士業務）等を実行支援。なお、共有状態の解消に伴って所有権を失う共有者に対しては、不動産鑑定評価額に基づく時価相当額の金銭を支払うことで円満な解決を実現した。

不動産を全15物件所有しているが（全国に点在）、相続に際しては３人いる子供に対して「平等」に配分したと考えている。この点、「平等」の整理を行ってもらいたいとして弊事務所に相談があった事案。

「平等」についての整理を行うためには、適切な不動産時価を把握する必要があることから、全物件について不動産鑑定評価を実施して、適切な時価を把握した。当該時価を前提として、その他、収益物件については各種キャッシュフロー等をも整理し、「平等」の内容を確認。遺留分を侵害することがない遺言書の作成支援を行った。なお、併せて、税理士と共に「推定相続税」の試算も行い、納税資金等の確保の観点から生命保険の導入等も支援した。

自身が逝去したあとも、孫に対して金銭を渡せるスキームを検討して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

「家族信託」の組成を提案。なお、金銭を渡す際には「一定の条件を付したい」という依頼者の意向を踏まえ、信頼できる人物を受益者代理人に組み込むことで、一定の条件をクリアしているかを受益者代理人が判断できる内容のスキームを検討し、公証役場にて家族信託に関する契約書を作成した。なお、併せて、信頼できる人物を後見人とする任意後見契約の締結も支援した。

多数の不動産が共有状態となっている（親族間における共有）。この点、共有状態を解消するためのスキームを検討して欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

鑑定評価概算額を前提として税理士と協議した結果、「相続時精算課税制度」及び「固定資産の交換の特例」を用いた共有状態の解消スキームを立案。「固定資産の交換の特例」における時価判定で鑑定評価を用いることで、譲渡所得税等について3,000万円程度の節税が実現した。なお、持分移転に関する登記等も支援した。

個人所有の不動産（総合病院の建物部分のみ）について、相続対策として法人へ移転させたいとして弊事務所に相談があった事案。

固定資産税評価額が高額であることから、相続発生時の建物評価額が当該固定資産税評価額に連動して相当程度高額になり、結果として、相続税の負担も大きくなることが予測されたことから、各種シミュレーションを実施。事前に鑑定評価額にて法人へ移転することによる移転コスト（鑑定報酬、不動産取得税、売買による登録免許税等）と予測される相続税圧縮額（予測される相続税ベースの建物評価額より不動産売買代金債権若しくは同額の金銭を控除した残額に対して、相続税の実効税率を乗じた金額）を比較した結果、事前に法人へ移転することが有利との整理になったことから、鑑定評価額を用いて法人へ移転した。なお、不動産登記等の支援も行った。

不動産について、不動産仲介業者を入れずに売買を行いたいと考えており（想定される売却金額が低廉であると予測されるため。なお、知人間における売買であり、売買を行うこと自体は合意済）、包括的な支援を行って欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

不動産鑑定評価額に基づき売買金額を決定し、その他売買契約書の作成、不動産登記等を包括的に支援した。

顧問先の法人が不動産の購入を検討しているが、取締役会等における説明等を前提として不動産の鑑定評価を行ってもらいたいとして弊事務所に相談があった事案。

不動産鑑定評価を実施した結果、当初想定していなかった地役権等の設定があることが判明し、購入予定額よりも相当程度低廉に購入する旨の意思決定が取締役会でなされ、また、鑑定評価額に基づく購入が実現した。なお、不動産登記等支援も実施した。

顧問先の法人が所有する不動産について、損害額を算定したいと考えており、この点、不動産鑑定士の観点から損害額をシミュレーションして欲しいとして弊事務所に相談があった事案。

損害を被る前の状態を所与とした不動産鑑定（過去時点）、損害を受けた後の状態を所与とした不動産鑑定評価（現在時点）を各々実施し、両者の差額を損害額として認定した。なお、鑑定評価額により整理した損害額により交渉がなされ、任意交渉による合意が実現した。